초기업로드 2022. 8. 18.
#1가구1주택 #1가구1주택기준 #세대주 #등본 #1가구2주택 #주택담보대출 #채권 #국민주택채권 #채권매입 #셀프채권매입 #설정채권비 #이전채권비 #채권비용 #채권처리
1가구 1주택? 1가구 2주택?
가구당 주택수의 조건은 [등본기준] 입니다.
주민등록 등본을 발급했을때 나오는 가족들이 가지고 있는 주택수를 다 합하면 가구당 주택수가 나옵니다.
그 집의 명의자는 상관이 없어요!
+제(무주택자)가 동생 명의의 집에 혼자 거주할 경우 무주택이 됩니다.
+ 아빠명의 집에 혼자 거주하는 경우도 무주택입니다.
+아빠명의 집에 아빠와 제(무주택자)가 함께 거주하면 1가구 1주택(세대분리 제외)입니다.
+ 제가 1주택자 상태에서 가족명의 집에 명의자와 함께 거주하면 1가구 2주택이됩니다..(부양 동거 제외)
정리하니까 간단한데 이거 알아보느라 좀 힘들었습니다. ㅠㅠ
주택대출 실행하는 분도 가족명의 집에 거주하는게 1가구 1주택 안될거라고 해서..
너무 맨붕왔었던 기억이있네요.. ㄷ ㄷ ㄷ
주택 담보 대출과 명의 이전과 채권
이전에 간단하게 채권에 대한 글은 쓴적이 있었는데..
집을 사다보니 또 다시 채권과 만났네요..ㅋㅋ
채권에 대한 기본 내용은 아래에서 참고하세요.
채권의 기본
채권의 기대 수익률
https://mongsangga77.tistory.com/15
국민주택채권
[국민주택채권은 국가 또는 지방자치단체로부터 면허/허가/인가를 받거나 등기/등록을 신청하는 자,
국가·지방자치단체 또는 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자가 매입하여야 하는 제1종 국민주택채권과
주택법에 의하여 건설·공급하는 주택을 공급받는 자가 매입하여야 하는 제2종 국민주택채권으로 구분하여 무기명 증권으로 발행]
법무사에서 받는 명세서에는 [이전채권]과 [설정채권]이 있었는데
이전채권비는 집에 대한 권리를 이전 받을 때 발생하는 국민채권의 처리비용
설정채권비는 주택담보대출시 주택을 담보로 설정할 때 발생하는 국민채권의 처리비용
으로 나뉩니다.
주택담보 대출을 받지 않으면, 설정채권은 구매할 필요가 없죠
국민주택채권의 만기는 5년, 이율은 1%, 액면가는 10,000원입니다.
매년 1%, 복리로 5년 보유 후 은행에 매각하면 이자를 받을 수 있습니다.
구입할때 가격은 10,000원 입니다.
하지만 대부분은 구입 후 바로 매매하게 되는데,
그 이유는
1. 채권 구입 비용이 비쌈
: 주택은 종류와 가격에 따라 채권 구입비용이 결정되는데, 광역시 이상 1천만원 내외 또는 그 이상의 채권을 사야하는 경우가 많음
(부동산 종류에 따른 채권 매입률은 아래에서 확인 할 수 있음)
https://www.easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqueSeq=1952
2. 채권의 이자율이 낮음
연 1%의 이율
다만, 이율이 낮지만 복리라는 장점
요즘 처럼 채권 할인율이 높은 경우 보유 후 매각이 더 유리 할 수 있음
우리집도 계산해 보니 약 1천만원 초반의 채권을 구입해야함...ㅠㅠ
채권의 할인율은 금리와 시장상황에 따라 달라지는데,
요즘은 이율이 오르면서 채권 할인율이 굉장히 높아졌다
(할인율이 높다는 것은 채권 매매시 수수료가 높아짐을 의미 = 채권값이 싸졌다)
원래 채권 할인율은 4~6%정도 였다고 한다.
그러나 최근에는 보는 바와 같이 할인율이 10%를 상회하고 있음 ㅠㅠ
수익률은 금리가 오르면서 오르지만, 액면대비 매도 단가가 할인율만큼 빠져있네요 ㅠㅠ
하지만 살때 금액은 무조건 1만원입니다...
할인율이 커진만큼 팔때 가격만 빠지는 것이죠..
10% 이상인 경우 그냥 보유하다가 나중에 할인율이 떨어지고 나서 판매하는 것도 괜찮은 방법인거 같아요
채권은 이전/등록업무 과정에서 법무사를 통해 매매 하거나 은행에서 매매 할 수 있다고 하는데,
그 과정에서 수수료와 시간이 소요되기 때문에
셀프 채권 매입 홈페이지를 이용하면 좋지 않을까 합니다.
주택도시기금에서 채권을 미리 조회해서 매입.판매할 수 있어요
셀프 채권 도우미라는 메뉴를 보면,
채권에 대한 안내와 절차 안내 등이 나와있습니다.
매입대상금액 조회하기로 들어가서 정보를 넣어보니 설정채권비도 계산가능합니다
예로 1억을 대출하는 경우, 근저당 설정금액은 10~20%정도 더 잡힙니다 (대출서류 참고)
1억 2천의 근저당 설정시 1%인 120만원의 채권을 구입해야 하는 군요.
설정채권비용은 근저당 설정비용의 1%라고 알고 있는데, 딱 맞네요
우리는 구매하는 채권을 바로 팔는것이기 때문에 판매비용을 뺀 차액을 계산해야죠
고객 부담금을 조회해보면,
매도단가에 오늘의 채권 할인율 적용되어 있고,
수익률과 수수료/세금 등을 계산하여 [즉시매도시 본인부담금]이 결정됩니다.
인터넷 은행 바로가기로 결제까지 할 수 있어요!
이전 설정비의 경우에는 아래처럼
서울.광역시 또는 토지/주택/아파드 등 매입용도와 지역을 설정해줘야합니다
(조건에 따라 매입비용이 달라져요)
이후의 절차는 앞의 설정채권비용 정산 방법과 같아요!
법무사에 의뢰하는경우 물론 알아서 처리해 주시겠지만,
할인율이나 비용처리 방면에서 꼼꼼히 챙겨보는게 좋지 않을까 싶네요!
채권 매입하기?!
위에 말한대로 채권을 사서 꼭 바로 팔아야 하는건 아닙니다.
구입하여 보관 후 할인율이 줄어들고 나서 판매해도 됩니다
(주식처럼 매일 할인율이 변경되니까)
하지만, 채권 매입은 온라인으로는 안되는거 같아요 ㅠ
증권사의 어플이나 은행을 통해 매입하는 맞는거 같습니다.
이부분은 제가 나중에 해보고 알려드릴게요~
그럼 오늘은
끝
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